中海地产押注“百亿地王”
21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道因“围标风波”被禁入三年后，中海地产重回上海公开土地市场，并带来了一宗大手笔的投资。10月24日，中海地产联合上海西岸以底价摘得徐汇龙华的一宗地块，总价约240亿元。这是一宗集住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态的综合型地块，成交总价不仅刷新了上海今年的“地王”记录，在全国同样排名前列。这也是中海今年摘得的第三宗总价超过百亿的地块——在此之前，中海分别在广州、深圳拿下两宗总价超百亿的地块。纵观中海所摘得的高总价地块，除了具有显著的区位优势外，还有一个特征是开发周期较长且涉及业态较多，这是中海近年来在不断补齐的短板。在“后房地产开发时代”，中海地产亟需提升持有型业务的经营能力来挖深护城河。市场竞争激烈， “财务稳健安全”的中海不能够再拘泥于既有的标签，“十八般武艺”，样样都要精通。围猎“地王”中海地产摘得这宗地块，对集团上下是一种极大的鼓舞。在中海的业务版图中，上海具有相当重要的分量。即便在过去三年，受到“围标风波”影响中海地产被禁入上海公开市场，它也没有放弃在上海的投资机会，而是通过借道城市更新等入局。三年后，中海地产重回上海公开市场，此时的竞争已经不如三年前激烈，中海地产也得以更从容地获得最佳投资机会。这次240亿元摘得的徐汇龙华地块，中海联合体是以底价摘得，意味着参与这宗地块竞争的仅有中海联合体一家。目前这类超过百亿的地块，能够参与竞争的房企已经不多了。一位总部位于华南的国企地产人士告诉21世纪经济报道记者，“现在拿地的企业就算都是国企央企，但是企业之间也还是不同的。现在很多企业资金链不那么充裕，总价高的地块一挂出来就知道谁会去拿，中海、华润这种头部央企的赢面比较大。”徐汇龙华这宗地块，在未来五年将为中海地产贡献相当的业绩。在成功拿地之后，中海地产及中海地产的母公司中国建筑分别发布公告，对投资这宗地块进行了更为详细的披露。据中国建筑披露，这一项目总占地面积约13.5万平方米，开发建设周期预计5年，中海与合作方按照85%：15%的股权比例成立项目公司合作开发该项目。中国建筑强调，这一项目位于上海徐汇核心地段，规划能级高，发展潜力大，符合公司投资优选方向。中海地产参与这一项目投资开发建设，有利于加强其在不动产开发及城市运营方面的战略布局，进一步提升其在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力。中国建筑还称，这宗投资是在当前市场状况下，结合实际并充分考虑了风险因素基础上进行的投资决策。拓宽边界徐汇龙华地块是中海今年拿下的第三宗超百亿“地王”。今年6月，中海以125亿元的总价拿下深圳湾的绝版地块；三个月后的9月，中海地产在广州出手128亿元，拿下海珠区一宗地块。中海地产这几年来的战略，归结而言，就是“逆周期扩张”。在今年中期业绩会上，中海董事局主席颜建国还强调，今年下半年将加大核心城市的投资，中海地产未来的扩张策略，一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化在主流城市的竞争优势，提升市场份额；二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。这三宗超百亿地块，就是中海地产扩张策略的最好注脚。需要看到的是，中海地产在上海、广州和深圳所摘得的均是综合型地块，这也就意味着，中海地产不仅要做开发即售型业务，也要费心经营持有型业务。这对中海是挑战也是机遇。一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析称，“几家头部企业中，华润各方面都很均衡而且有多种多样的勾地方式，商业地产业务是国内做得最好的房企之一，体育场馆运营也有标杆项目。中海这些方面不如华润，所以只能去公开市场‘拼刺刀’，但是现在好地块对企业综合能力要求也不低，中海也得提升自己。”在房地产行业高速发展的阶段，中海地产专注于开发业务并对商业、办公等持有型运营业务意兴阑珊。从商业逻辑而言，那时候开发业务的毛利率动辄超过20%，中海地产凭借出色的财务管控就能够获取傲视同行的利润。然而今时不同往日，开发业务毛利率持续走低，市场天花板也已不可破，中海地产需要更稳妥可行的增长路径。客观看待，中海过去对利润指标的苛刻和标准化的开发模式，某种程度上让它在产品的升级研发上以及持有型业务的投资上跑慢于同行，但是在如今的竞争格局下，中海地产不得不迎难而上。可供对比的例子是，因中海地产在深圳市场口碑有限，中海地产在深圳拿下深圳湾地块后，市场甚至一度惋惜不是其竞争对手摘得，市场也对中海地产的产品开发能力能否匹配这宗地块存在一定的疑虑。所幸的是，中海地产认识到了不足，也在努力突破。这几年，中海在持有型业务的布局上，已有明显的进步。据中海地产此前披露的数据，2022年，中海地产新增持有型商业物业15个，新增商业运营建筑面积88万平方米，全年收入达52.6亿元，同比增长1.8%；预计2023年还将新增20个商业项目投入运营。未来，随着中海地产这些长周期的百亿“地王”逐渐养成，它的口碑是否会因此而“翻身”，更值得关注。未来的房地产行业，比拼的绝不仅只是财务管控和“赚钱”能力，这仅是底线。当住房消费回归居住本身，产品、运营和服务将是房企胜出的根本。
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