深圳楼市行情的逻辑变了！
11.04.2023本文字数：2843，阅读时长大约5分钟导读：过去几轮的楼市周期中，深圳扮演了楼市领涨的“急先锋”的角色。作者 |第一财经 张慧敏过去几轮的楼市周期中，深圳扮演了楼市领涨的“急先锋”的角色。以上一次楼市上行周期为例，2020年3月，疫情得到一定控制，深圳二手房月度成交量突破8000套，二手房价格环比上涨1.6%，高居国家统计局监测的70个重点城市第一名，一时间，“万人摇”、“开盘秒光”、开发商捂盘惜售、业主临时涨价，在深圳楼市上演。三年时间过去，全国楼市经历了下行周期，今年以来，在疫情影响因素消失，众多楼市利好政策加持下，3月“小阳春”，不少热点城市迎来了楼市成交量的大幅上涨，然而这一次，深圳楼市依然不温不火，第一季度的一二手房成交数据乏善可陈。为什么这一次领涨的不再是深圳？楼市缓慢修复作为楼市晴雨表，二手房市场往往成为被关注的重点对象。近日，深圳市住建局统计的数据显示，今年3月，深圳市二手房实际成交量为3949套，环比上涨57%。相比住建局二手房实际成交量，深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）公布的二手房“录得量”以二手房买卖合同发起时间为口径统计，因此更能及时反应楼市情况。深房中协数据显示，今年3月，深圳二手房录得量为4943套，环比增长率为39.2%，同比增长率为227.8%，创下近2年来二手房单月交易量新高，距离5000套荣枯线关口只差57套。不可否认是，纵向对比，深圳楼市开始复苏，楼市信心得到增强。不过，不管是“实际成交量”还是“录得量”，都未能突破5000套“荣枯线”。按照市场的普遍的说法，深圳二手房月度成交量低于5000套时，楼市信心低迷；5000-8000套时，供需相对平衡；超过8000套，楼市热度渐起。按照这样的逻辑，目前深圳二手房成交量仍处于低位运行阶段。要知道，在2020年的高点，深圳二手房月度成交量达到了1.3万套。值得注意的是，当深圳二手房市场还在努力向5000套的“荣枯线”看齐时，今年3月，全国不少热点城市的二手房月成交量已经突破万套，迎来楼市成交高峰。杭州贝壳研究院数据显示，今年3月杭州市区（含富阳、临安）二手房成交量达到了1.1万套，而杭州上次月成交量破万还是在两年前；据成都市住建局统计，成都3月二手房备案成交量达2.8万套，环比增长约47.88%，同比增长约103.41%，创下近7年来的月度新高；北京市住建委公布的数据显示，北京二手房成交2.22万套，高于正常状态下的1.5万套的水平；中原地产统计的数据显示，上海3月二手房成交量也继续上涨至2.4万套。尽管深圳楼市已经从去年的谷底有所回升，但相较于其他热门城市的回暖速度仍有明显差距。那么，是什么原因导致深圳楼市复苏的势头小于上述热点城市？诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对第一财经表示，3月深圳二手房成交量未达到荣枯线水平，原因可能在于经济复苏带来的购买力信心尚且不足，居民资金方面仍面临一定压力。另外，深圳楼市复苏相对不明显，背后可能与此前限制性购房政策频频出台所留下的后遗症有关。深圳过去这一次楼市下行周期中，主要的楼市收紧政策有两次。2020年7月，在楼市过热的情况下，深圳在限购、限售、首付比例、豪宅税界定等方面收紧了楼市政策，此后严查经营贷购房；2021年2月，深圳推出全国首创的政策——“二手房参考价体系”，此后，深圳二手房月度成交量徘徊在2000套左右。其中深度影响深圳二手房成交的“二手房参考价”政策，尽管此前有城市效仿，但至今仍然严格执行的，仅深圳一个城市。“相比其他城市，如北京、上海，这一轮楼市政策的收紧调控中，不管是二手房参考价，还是入户满三年才能购房，深圳力度是最大的。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，去杠杆对深圳楼市冲击比较大，此前深圳楼市加杠杆在一线城市中最明显，因此催生了楼市热潮，当杠杆褪去，下跌的也幅度大，而且修复起来也比较慢。李宇嘉认为，近年因为来深圳宅地供应增加到25%、人才房上市等因素，新房供给侧开始放量，因此对二手房市场造成冲击。“如果2020年大量新房上市，则会起到平滑市场、降温楼市的作用，但现在大规模供应，作用将适得其反。”与此同时，李宇嘉还提及，深圳二手房成交量未及5000套，这说明深圳二手房成交量依旧处于冷暖线下方水平，但要注意的是，过去十年深圳楼市涨多跌少，期间经历了三波大的牛市，包括2013年、2015-2017年、2020年，而当前楼市大环境发生了变化，很难再回到过去的涨幅，以此前深圳楼市5000套的“荣枯线”去衡量深圳现在的楼市情况，参考意义已经不大。后劲不足？楼市虽然有周期，但这一次或许真的已经不同往昔。全国楼市成交量短期的上涨之后，动力不足开始显现，深圳亦是如此。3月下旬以来，深圳二手房成交量开始走弱。深房中协数据显示，2023年第13周（3月27日——4月2日），深圳二手房录得量为990套，环比减少3.2%，二手房录得量再次下滑，自此，深圳二手房录得量在连续五周超1000套之后跌破1000套。与此同时，近期深圳二手房挂牌量持续攀升。深房中协数据显示，截至2023年4月1日，四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售房源13.8万套（存重复房源），对比3月1日统计的10.5万套环比增长率为31.5%。随着市场需求的陆续释放，3月市场的复苏对业主的信心提振最为明显，业主出售意愿增强。不过与挂牌量攀升对应的，却是挂牌价格的下降。乐有家研究中心统计的数据显示，3月深圳挂牌均价再度回到下降区间，环比下跌0.6%。3月上旬出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，开始回落。相比二手房的小幅上涨，深圳新房感受到的热度似乎更微弱。经历了1-2月的低谷后，3月深圳新房市场成交有所好转，网签量共3199套，环比上涨57%，恢复至2022年月均水平。对比过去12个月的数据，深圳新房市场依然波澜不惊。以上周末深圳新入市的两个楼盘为例，深圳南山前海片区的万科瑧湾悦二期、龙岗中心城片区的颐安都会四期两个项目，开盘当天两盘均去化超七成。值得注意的是，万科瑧湾悦一期曾在2022年11月开盘，供应的套数、均价与二期相差无几，当时开盘第一天的去化是九成；龙岗颐安都会上一次开盘是在2021年9月，推出房源375套，房源套数远高于上周末推出的210套，彼时开盘当天就告罄。也就是说，上周末开盘的这两个项目，热度均不及从前。李宇嘉表示，深圳新房交易同比与去年基本持平，主要原因在于新房供应量大，推盘多，且开发商近期开始收回之前的折扣，导致需求受到冲击，这也说明需求对价格比较敏感。另外，近期人才房大规模入市，以及后续推盘大，全年新房供应量高达5.8万套，而且中间有很多限价新盘，导致客户选择较多，在整体预期较弱的情况下，新盘交易偏低就在情理之中。李宇嘉预测，深圳楼市二季度仍将延续低位企稳的态势，难以出现大幅度反弹，新房、二手房交易量同比将实现正增长，增幅不能太乐观，特别是新房市场，在海量供应、人才房冲击下预计难以获得明显增长。关容雪表示，由于近期国家方面表态积极推进“带押过户”，同时深圳又上调了公积金最高可贷额度，利好政策的出台或将使得4月深圳二手房市场继续维持一定的热度，不过预计成交量相比3月将维持平稳或有小幅回落。
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