未来更多万象城会"易主"？华润置地谋“出表”
◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）◎ 编辑 | 密探财经“ 出乎意料，却在情理之中。”近日，“华润置地（太原）有限公司100%股权”被挂牌出售，转让方是“华润置地（成都）有限公司”，这应是华润置地的意思。10年前，就是这个“成都华润”斥资逾20亿元摘得太原市长风商务区三幅商业用地，完成首次落子，也即“太原万象城”项目。不了解 的， 还误以为华润要退出太原。记得2021年9月，“ 成都锦兴华润置地有限公司100%股权出售”被误传成“华润置地出售成都公司100%”，官方无奈出来辟谣。实际上，华润置地在太原有多个开发公司，如太原坚实、太原首润、太原侨晋等，多为跟首开、华侨城等合资，均有对应项目。“华润置地（太原）有限公司”对应资产是 太原万象城 。截至今年1月底，总 资产约27.5亿元，较2021年底减少12.2亿元，总负债约19亿元，较2021年底减少10亿元，净资产约8.5亿元，较2021年底减少约2.2亿元。该标的公司2021年营收约28.7亿元，营业利润约10亿元，净利约7.52亿元，2023年1月营收约8540万元，营业利润2098万元，净利1575万元。华润置地近日回应媒体，此举实为发行太原万象城项目资产证券化产品。熟悉地产金融的人都知道，这个也很好理解。“太原万象城”作为底层资产，华润置地要融资，特别是发行证券化融资工具ABS产品，一种是设立特殊目的公司SPV，通过信托受益权等方式转让，融资方以年租金收入等为偿债现金流，资产抵押作为增信，一般不“出表”，另一种是直接出售项目公司，伴随风险转移，资产负债完全“出表”。很显然，“华润置地（太原）有限公司100%股权”要出售给第三方，就是意味着太原万象城要“易主”，在商业地产界并不鲜见，只是国内极少能做到完全出表。接盘方或为第三方实业公司，或为保险、基金、资产等特殊金融投资公司等，长期持有，分享年度红利和资产增值收益，而出售方凭借品牌优势，长期贴牌独家运营，取得各种服务费及利润分成等，腾挪现金流继续扩张项目规模，这就是轻资产思路。如今，华润置地高调出售太原万象城对应的“华润置地（太原）有限公司100%股权”，外界似乎嗅到了一股不寻常的气氛。3月下旬，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，将商业不动产纳入REITs试点，为该试点第四次扩容。日前，万科董事会主席郁亮也曾说，政策层面对经营服务类业务的重视度越来越高，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力明显变强。政策东风劲吹，就看谁先抢跑。华润置地作为地产央企，市场嗅觉无疑非常敏锐。地产密探梳理发现，在沪、深证交所平台上，华润置地涉及ABS融资产品共六单，中信证券一路跟随。最早如2020年，华润置地以成都万象城为底层资产，取得ABS产品融资25亿元；2021年4月以上海万象城ABS融资50亿元，7月重庆万象城ABS融资45亿元，去年3月沈阳铁西万象汇ABS融资21亿元，去年9月石家庄万象城ABS融资30亿元等。以沈阳铁西万象汇为例，对应公司是华润置地（沈阳）有限公司，仍为华润置地所有，若产品细分的话，应是商业地产抵押贷款支持证券的CMBS。去年3月，“中信金石-华润置地万象1-5期资产支持专项计划”获批融资80亿元，去年6月该产品1期（“22萧万”）发行，底层资产为杭州萧山万象汇，对应公司华润置地(杭州）发展有限公司100%股权，被中信证券旗下杭州润石物业收购。去年11月及12月，中信证券-华润置地商业资产支持专项计划二、三期上市，即“华润类REITs二期”（“22清万 ”）、“华润类REITs三期”（“22通万”）。其中，前者底层资产是北京清河万象汇，对应公司北京华润新镇置业100%股权，去年4月被挂牌出售，被中信金石（中信证券不动产基金）旗下北京润石物业收购。后者底层资产是南通万象城，对应公司 华润置地（南通）发展有限公司100%股权去年11月被挂牌出售，被中信证券旗下南通润石物业收购。大家会发现， 北京清河万象汇、 南通万象城及杭州萧山万象汇的模式不同于此前华润置地发行的ABS产品（应细分为“CMBS”），项目对应公司都被第三方全资收购，发生所有权转移，为类REITs产品。不出意外，太原万象城也会走类REITs产品思路，理由是上述万象1-5期系列80亿元额度才发了一期。外界认为，华润置地未来更多万象城或万象汇会采取类似模式。从华润置地的角度看，通过出售商业项目所有权完成债务“出表”，一举多得，可以突围“三道红线”约束下的新增债务上限。据华润置地2022财报披露，截至去年底，其投资物业账面值高达约2378.9亿元，比同梯队的龙湖集团手上投资物业1876.7亿元多500亿元，沉淀资金极为庞大。同期末，华润置地总有息负债率40.2%，净负债率38.8%，较2021年末上升8.4个百分点，银行结余及现金721亿元，比2021年底减少160亿元，一年内到期银行及其他借款206.6亿元，现金短债比3倍多，为“三道红线”全绿档。华润置地的挑战也不少：第一，毛利率随行业下行而下滑，2022年毛利率26.2%，较2021年27%微降0.8个百分点，背后有玄机；第二，融资成本略有上升，2022年加权均值3.75%，当前低息环境下，较前一年3.71%还上升了0.4个百分点，第三，有息债务规模大幅增加，2022年末达到2300亿元，比2021年末增加326亿元。华润置地2022年综合毛利率之所以微跌，跟投资物业高毛利率强拉有密切关系，如去年开发物业毛利率23%，同比微跌0.7个百分点，投资物业虽同比下跌2.6个百分点，毛利率仍高达 65.6%。看比重及涨跌，华润置地去年投资物业剔出疫情影响的营业额192.6亿元，按年增长10.5% ，反观开发物业营业额1761.6亿元，却按年下降4.2%。按“三道红线”要求，全绿档房企新增有息负债规模年增速不得超过15%， 华 润置地作为稳健型优质全绿档房企，要想保持扩张步伐，又不想因大规模新增举债而造成核心财务指标异动，就得大力挖掘存量经营性物业的潜力。截至2022年末，华润置地通过资产抵押累计融资551亿元，该项下余额355亿元，这里面涉及商业资产抵押融资的比例应该不低。随着证监会强力推动商业REITs试点启动，外界相信除了华润之外，包括龙湖、万科、新城等更多自持商业比重较大的大型房企，会快速进入盘活商业存量资产。编辑：密探君文章来源：地产密探原创内容版权归属地产密探，转载须经授权。
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